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10月25日，胡潤(rùn)女富豪榜發(fā)布，碧桂園的楊惠妍以485億位居第二位。

然而，鮮有人了解到的是，碧桂園最初是靠教育地產(chǎn)起家的。22年前，楊惠妍的父親楊國(guó)強(qiáng)接手了一個(gè)爛尾房產(chǎn)項(xiàng)目，而他通過與北京景山中學(xué)合作開辦廣州碧桂園學(xué)校，成功盤活了樓盤，成就了“名校救市”的說法。

誰(shuí)也沒料到，此后通過教育資源為樓盤增值的風(fēng)氣愈演愈烈。據(jù)了解，如今學(xué)區(qū)房會(huì)比周邊同等房源高百分之二十，而其中更為夸張的是，海淀一流一類小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格能比一流二類小學(xué)的價(jià)格高出2萬(wàn)。

時(shí)至今天，碧桂園的教育業(yè)務(wù)已經(jīng)在準(zhǔn)備上市，地產(chǎn)界跨界教育已不足為奇。而另一面，以新東方為首的教育企業(yè)也在跨界地產(chǎn)，試圖探索社區(qū)教育。教育地產(chǎn)這條賽道上勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)更多的選手，變得越來越熱鬧。

下一個(gè)藍(lán)海

古有孟母三遷，今有擇校而居。住房與教育一直是很多家庭的“痛點(diǎn)”，也成為商人逐利的角逐場(chǎng)，而二者的交集點(diǎn)——“教育地產(chǎn)”，越來越成為兵家必爭(zhēng)之地。

最早在1994年，房地產(chǎn)商碧桂園與北京景山中學(xué)合作開辦廣州碧桂園學(xué)校，成功盤活了順德的一個(gè)爛尾房產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)，楊國(guó)強(qiáng)也成為教育地產(chǎn)領(lǐng)域第一個(gè)吃螃蟹的人。時(shí)間轉(zhuǎn)至2015年，碧桂園首席財(cái)務(wù)官及執(zhí)行董事吳建斌明確表示，“公司已經(jīng)將碧桂園的教育產(chǎn)業(yè)在內(nèi)部進(jìn)行方案調(diào)整，一定要完成上市。”據(jù)了解，碧桂園已經(jīng)成立工作組在推進(jìn)教育板塊上市工作，分拆上市后，“估值預(yù)計(jì)超過30億元。”

和碧桂園相似，海亮地產(chǎn)也是K12教育模式的實(shí)踐者。海亮集團(tuán)早已于去年7月拆分教育業(yè)務(wù)成功登陸美國(guó)納斯達(dá)克，融資2000萬(wàn)美元。另外，不僅僅是碧桂園、海亮地產(chǎn)，萬(wàn)科也曾經(jīng)傳出要將教育業(yè)務(wù)拆分獨(dú)立上市的消息。

看來，教育資源的支持的確給房地產(chǎn)商帶來了眾多可見的利益。而近年來，“教育+地產(chǎn)”領(lǐng)域動(dòng)作更加頻繁，二者的融合發(fā)展已經(jīng)逐漸走出了早先簡(jiǎn)單合作的模式，變得越來越深入與成熟。

如今，通過設(shè)立教育基金布局教育的方式已逐漸增多，比如今年6月，陽(yáng)光城擬投入2億元，與深圳新奧投資基金管理有限公司成立基金管理公司以及共同成立教育產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金，要在幼教領(lǐng)域展開合作。未來陽(yáng)光城將加大對(duì)幼教行業(yè)的整合和收購(gòu)，形成 “幼兒園孵化基地”,  為旗下地產(chǎn)項(xiàng)目和社區(qū)增加附加值。

俞敏洪：要做教育版“萬(wàn)達(dá)”

社區(qū)教育是教育地產(chǎn)領(lǐng)域中最值得關(guān)注的方向。今年7月，《教育部等九部門關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)社區(qū)教育發(fā)展的意見》出臺(tái)，為中國(guó)社區(qū)教育的發(fā)展奠定了政策基礎(chǔ)。

今年10月萬(wàn)科宣布探索社區(qū)教育新模式，要與機(jī)構(gòu)合作實(shí)現(xiàn)共贏。當(dāng)天新東方教育科技集團(tuán)副總裁徐健表示，新東方也在積極探索實(shí)踐社區(qū)教育，將利用新東方大量?jī)?yōu)質(zhì)教育資源，打造適用社區(qū)教育的高品質(zhì)教育產(chǎn)品和服務(wù)。

事實(shí)也正是如此。今年1月，新東方宣布將在全國(guó)范圍內(nèi)與商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)手建立大型教育綜合體，要做教育版“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，它將由教育核心、教育服務(wù)、商業(yè)配套三部分構(gòu)成。據(jù)了解，新東方要建立的教育綜合體目前已在武漢試點(diǎn)，落成后，近15000名新東方學(xué)員一年后將遷入學(xué)習(xí)。當(dāng)時(shí)還未任命為新東方CEO的周成剛表示，這是新東方23年里所進(jìn)行的一次“重大嘗試”。

而這也并非空穴來風(fēng)。2013年新東方成立20周年慶典之際，俞敏洪就宣布正式啟動(dòng)“教育生態(tài)圈”戰(zhàn)略，力求突破新東方傳統(tǒng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，在線上線下同時(shí)布局以培訓(xùn)為教育核心的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，“教育綜合體”就是其中非常重要的戰(zhàn)略規(guī)劃。2014年，新東方成立了一家負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的子公司北京東方和力投資發(fā)展有限公司（下稱“東方和力”），和新東方其他品牌不同的是，東方和力的股東、員工大多具有商業(yè)地產(chǎn)背景。

東方和力的工商信息

值得注意的是，今年10月21日，東方和力完成了一次工商變更。經(jīng)營(yíng)范圍方面，明確增加了銷售日用百貨、聲樂培訓(xùn)、餐飲管理等。顯然，新東方在朝著教育綜合體的方向又低調(diào)地邁進(jìn)了一小步。

雙贏 

教育地產(chǎn)緣何讓人趨之若鶩？

俗話說，哪里有痛點(diǎn)，哪里就有商機(jī)。孩子的教育問題一直是影響購(gòu)房決策最重要的因素之一。古有孟母搬遷，今則有一擲千金，只為買一個(gè)破舊的學(xué)區(qū)房。據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告顯示，一線城市94%的購(gòu)房者置業(yè)時(shí)會(huì)考慮學(xué)區(qū)概念，92%的置業(yè)者會(huì)因子女就學(xué)問題而重新購(gòu)房，45%的人以教育為購(gòu)房首要因素，認(rèn)為教育因素不重要的購(gòu)房者只占了7%。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)也需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)一項(xiàng)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鏊賹?huì)放緩。也就是說，未來，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不再是增量的競(jìng)爭(zhēng)，而更多是存量的競(jìng)爭(zhēng)。那么，如何盤活存量資產(chǎn)就成為每個(gè)房企必須面臨的問題。

而繼旅游、餐飲產(chǎn)業(yè)等，教育行業(yè)可以成為房地產(chǎn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，萬(wàn)科、綠地、保利、招商、碧桂園5家龍頭房企凈利潤(rùn)率分別為9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。與教育行業(yè)相比，地產(chǎn)凈利率普遍較低。

對(duì)于教育公司來說，利益同樣可觀。據(jù)了解，從2012年開始，楓葉教育以輕資產(chǎn)模式發(fā)展，由地方政府或發(fā)展商興建校舍，楓葉只負(fù)責(zé)管理管理。這種輕資產(chǎn)模式則大大減輕了公司對(duì)資金的需求和建設(shè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)張速度大幅提升。據(jù)楓葉教育招股書顯示，在資產(chǎn)投入量級(jí)上看，興辦一所學(xué)校，重資產(chǎn)投入需2億元左右，輕資產(chǎn)投入則僅需要1000萬(wàn)元左右。

總體來說，教育與房地產(chǎn)商的合作是一件互惠互利的事情。讓有力的出力，有錢的出錢，開發(fā)商與學(xué)校達(dá)成最優(yōu)資源組合。

利益與情懷

但是，看似雙贏的局面也正面臨一些問題。

最重要的就是來自房地產(chǎn)與教育行業(yè)本身的沖突。正如前文所述，房地產(chǎn)商是一個(gè)快速追逐利益的行業(yè)，跨界是為了借助教育資源以提升自己的產(chǎn)品附加值，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而教育則發(fā)展緩慢，需要長(zhǎng)期投資，也需要更多耐心。那么，當(dāng)利益遇見情懷，如何保證教育質(zhì)量的水準(zhǔn)？

不過，必須承認(rèn)的是，教育行業(yè)的確與房地產(chǎn)主業(yè)相當(dāng)契合，二者的結(jié)合若能達(dá)到資源的最優(yōu)配置，“錢景”必然可期。可以看到的是，如今，無論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是教育行業(yè)，已經(jīng)有一大批企業(yè)在教育地產(chǎn)這條路上不斷探索著新的可能性。尤其今年以來，房地產(chǎn)商與教育類公司紛紛在“教育+地產(chǎn)”的路上繼續(xù)深入布局，設(shè)立教育產(chǎn)業(yè)基金、建立學(xué)校、探索社區(qū)教育。

也許有一天，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)遇上教育，楊惠妍會(huì)與俞敏洪達(dá)成合作也未可知。

【來源：藍(lán)鯨TMT    作者：甄祥晴 】